未办理房屋产权登记，房屋转让合同是否有效 

【案情简介】 

2006年8月，A在枣庄市薛城区某小区从开发商处购得住房一套。由于开发商对该小区住房未办理房屋产权登记，当时所有购房户都无法办理房屋产权证书。 A因工作调动，拟转让该房屋。2006年12月,A与B签订了房屋转让协议,约定具备办理房屋产权登记时，A应当配合B办理产权过户手续。房屋转让协议签订后，B按协议约定向A付清了房屋价款，对房屋进行了装修并迁入居住。2007年12月，开发商办理完该小区产权证后，已经具备办理房屋产权过户的条件，B要求A办理房屋产权过户手续。此时，由于房屋价格出现了较大幅度的上涨，A对B的要求予以了拒绝，以转让房屋时未取得房屋所有权证、私下交易不合法为理由拒绝办理过户,并限期B搬出房屋，将房屋恢复原状，按原价退还B购房款，为此发生争议。2007年12月，B起诉到法院请求判决确认诉争房屋的转让合同有效，要求A履行协助办理房屋产权过户登记义务。 

【诉辩观点】

原告B诉称：双方签订的房屋转让合同有效。理由是，房屋转让合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，不存在欺诈、胁迫等致使合同无效或撤销的情形，是买卖双方的真实意思表示，该房屋转让行为受法律的保护。原告已经履行了所有合同义务，已经实际入住且进行了房屋装修,请法院支持其诉讼请求。

被告A辩称：双方的房屋转让协议是合同无效。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；而《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。案件争议的房屋转让协议是在尚未登记领取房产证的情况下签订的，所以该房屋转让行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同应认定为无效。 

【法院判决】 

法院经审理认定房屋转让协议为有效合同，且合同已经实际履行，A主张合同无效的没有法律根据，法院判决支持了B的诉讼请求，并判决由A承担本案的诉讼费用。

【律师点评】 

1、关于本案中的房屋转让协议的效力问题。

本案中的房屋转让协议是有效协议。《城市房地产管理法》第三十七条（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，是对物权的转移的规定，而本案中的房屋转让协议属于买卖合同，合同约定的双方的权利、义务在法律上应当属于债权（债务）的范畴，标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。如果认定为无效合同，则不利于保护善意当事人的合法权益，不利于维护正常的交易秩序。本案中，虽然当时该房屋尚未办理登记领取房产证，但该房屋在起诉前已经进行登记并领取了房屋产权证书，B已经入住，应当认定该房屋转让合同有效。

2、未登记领取房产证情况下所签订的房屋转让合同的效力问题分析。

本案中的房屋转让协议认定为有效合同，但是在未登记领取房产证情况下所签订的房屋转让合同的效力问题，应当根据具体情况，分别认定合同的效力问题。

在签订房屋转让合同时，卖方已经具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，未领取只是因为卖方未去办理或尚在办理过程中。此种情况下，房屋转让合同应认定为有效。在签订房屋转让合同时，卖方还不具备对该房屋进行登记领取房产证的条件，如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通过竣工验收等。此种情况下，可以参照下面的相关法律规定，在起诉前卖方已经登记领取房产证或者已经具备办理登记领取房产证条件的，可以认定转让合同有效。否则，房屋转让合同认定为无效。

3、本案中涉及的部分法律及司法解释规定。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。